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京东沈建光:二线城市消费数据已大大超越一线

京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光

京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光

  新浪财经讯 8月7日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光出席并发表演讲。

  沈建光表示, 用京东的几亿客户的地址迁移来研究人口流动,住在北京的几百万客户突然之间一年收货地址换到杭州、或者广州去了。四大城市的客户群都出现了人口迁出。

  从电商的角度来看,很明显现在感觉到二线城市零售情况大大好于一线,四五线的零售情况也大幅好于一二线城市,四五线城市的消费品质明显上升。

  以下为文字实录:

  沈建光:而且很有意思的是,北京、上海、广州、深圳其实有不同的模式。人口迁出的城市,排第一的是北京,但是第二到第五都是周边的都市圈,比如说深圳区域迁出最多的是东莞,还有惠州等等。

  除了到北京之外,上海迁出还有到苏州、南通、宁波这些地方,明显出现了都市圈的情况。但是北京很有意思。北京完全不一样,北京迁出的第一是上海,第二是广州,第三是深圳,然后才是天津。在北京没有形成一个都市圈。上海很明显形成了长三角都市圈,广州、深圳是珠三角都市圈,但是在北京没有这个概念,它的人口迁出最多的城市都是到了上海、广州、深圳。这也说明它周边没有形成一个都市圈,所谓的京津冀没有形成一个都市圈。

  但是另一方面显示北京的辐射是最全国化的,它辐射的都是上海、深圳、广州这些城市,往这些城市迁移的人口最多。而不是像上海这个城市,除了迁移到北京之外,辐射的大部分都是周边的城市。

  还有一个不同的模式是广州模式,广州的人口迁出迁入,它除了到北京的是第一名,其它的都是周边的小城市,前十大的人口流进流出的城市,没有一个是国内的二线城市,比如说成都、武汉、杭州等等,广州往这些地方迁的都不太多,但是北京、上海、深圳都有这种情况。所以从这个方面就会发现都市圈的形成和方式在四大一线城市都不一样。这是我研究的四大城市的都市圈的不同点。

  后来我又看了一二三四线城市的人口流进流出,我发现一线城市现在多数是人口净流出,二线城市成为一个吸收人口流入最多的地区。

  巴曙松:从你们的交易数据,你给这些地产界的朋友提什么建议?重点开发什么产品?

  沈建光:其实这跟现在的房地产数据密切相关的是,现在二线城市是主要的流入地,这些地区的房价上涨,而且销量也特别好,比如说杭州、成都、武汉、西安等等地方,它的人口吸收得最多,这个增长超过三四线城市。所以为什么现在二线城市成为地产价格和销量上涨的重要的原因。当然这方面才是一个初步的研究,我会深入研究四五六线城市的情况。

  从电商的情况来看,现在很明显地感觉到,二线的表现是大大好于一线的,这是可以从很多方面得到验证,都是交易的真实数据,现在四五线的零售的情况是大幅好于一二线城市。所以我想接下来会不会从二线城市的人口迁移有利于三四线城市的发展,也就是所谓的下沉城市,现在很明显的是下沉城市的零售的量和档次是明显提高的。

  我们有真实的交易的大数据,我还可以研究消费升级、降级的情况。现在感觉有一点,四五线城市的消费品质是明显上升的。在这些四五线城市,我们销售的母婴产品,品质基本上跟一二线城市是非常相似的,这一点非常有意思,三四五线城市的人群收入上升,他们对孩子是愿意花钱的,但是其它的品牌跟一二线城市还是有很大的区别。

  我在中国互联网公司是第一个首席经济学家,这一点我也觉得很自豪,我们现在在尝试的就是用人工智能、大数据科技的手段研究经济问题。这是目前的一些初步的成果,接下来我还会不断地深挖,比如说为什么会流到二线城市,跟它的产业发展、经济发展,或者人才政策是不是有关系,这都可以通过机器学习来做一些模型。

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